转眼间，2021年楼市中场之战悄然而至。

在过去半年中，楼市热浪一波接着一波，“三条红线”高悬于顶的房地产行业也迎来了全新的气象。

譬如龙头房企恒大，便再一次刷新了所有人的想象。

.01

降负债超3000亿

恒大一条红线变绿！

在这场群雄逐鹿的“降负债”之战中，恒大的表现相当亮眼，6月30日交出的成绩单便是力证：

截止目前，恒大的净负债率已降至100%以下，顺利实现一条“红线”变绿！

这堪称是恒大降负债之路的里程碑。

目前，恒大的有息负债已降至约5700亿元，与去年最高时的8700多亿元相比，大幅下降了约3000亿元！降负债的效果相当显著。

对于恒大来说，这或许不仅仅是在完成一项商业战略，更是“一诺千金”。早在成绩单出炉之前，许家印便对恒大接下来的表现信心十足。

在今年3月份恒大2020年业绩发布会上，许家印就给出了未来三年的降档计划：

2021年6月30日将净负债率降至100%以下；

2021年12月31日现金短债比达到1以上；

2022年12月31日将资产负债率降至70%以下，全面达到监管要求，实现“三条红线”全部转绿。

今年6月初，许家印再一次强调，要在“6月底实现一条红线转绿”的降负债目标，即让恒大有息负债降至6000亿以下。

事实证明，恒大做到了，减负的力度甚至远超市场预期。

在短短的一年多时间里，恒大就能够快速兑现承诺，顺利实现一条红线变绿，究竟是怎么做到的？

这或许要从恒大去年实施的“高增长、控规模、降负债”新战略开始说起。自新战略稳步推进后，恒大的“降负债”之路开始明显加速。

去年10月，恒大在10天内分三次大手笔偿还了约294亿港元的债务；

今年6月24日，恒大再次安排自有资金约136亿港元汇入债券还款账户，用以偿还今年6月28日到期的14.5亿美元债，以及所有境外美元债到期的应付利息近3亿美元，合计约17.5亿美元。

这也是恒大自去年3月以来累计归还的第7笔境外债券本息，合计约106亿美元（折合超823亿港币）。而且这些全部以恒大自有资金偿还，没有做任何一笔发新还旧。

至此，恒大至2022年3月前再无到期的境外公开市场债券。

值得注意的是，成立25年以来，恒大也从未出现借款利息晚付、本金逾期归还的情况。

当然，如此高频率、大规模的还款背后，除了坚定的“降负债”决心和行之有效的新战略之外，更离不开恒大积淀多年的强大实力。

.02

每月回款500亿！

强大的造血能力

高负债率就如同悬在房企头上的“达摩克利斯之剑”，需要强大的现金流支撑，才能够发挥出最大的用处。

而销售回款和融资回款，就是房企两大核心造血能力，也是房企回笼资金、加强现金流的最重要来源。

在销售方面，恒大向来都是一把好手。但凡恒大新盘开售，必然会在当地的楼市掀起一番狂风浪潮。

近两年来的线上购房、全国楼盘7折优惠等等营销活动，更是带动了购房者的热情，加速了资金的回笼。

增长势头迅猛的销售数据，就是最好的证明。

2020年，恒大全年合约销售金额高达7232亿元，销售回款6532亿元。

2021年截至6月底，恒大累计实现销售额3567.9亿元，销售回款3211.9亿元，双双创下了历史新高！

不管是权益销售额，还是高达535亿元的平均月回款，均稳居行业第一。

按恒大2022年销售破万亿的目标来看，加上过硬的产品品质和创新的营销驱动，恒大业绩或将迎来加速释放，成为持续降负债的最大内生动力。

与此同时，恒大在融资方面的势头也相当强劲。多元产业生态圈，为恒大提供了新的资产增长渠道。

2020年8月，恒大物业引入战略投资235亿港元，12月上市募资140.8亿港元；

2020年9月和2021年1月，恒大汽车两次引入战略投资合计300亿港元等，恒大通过分拆业务融资的方式，进一步加强了手中的现金流。

销售的持续增长，回款的不断增厚，为恒大降负债充实了“钱袋子”。

.03

庞大的土储规模

做“减法”底气十足

第二个绝招，是在土储方面做减法，极大减少土地的支出。回款和支出一增一减，恒大实现降负债的目标就如囊中取物，轻而易举。

原因也很简单，覆盖面极广、深耕一二线城市的土地储备，本就是恒大最大的底气。

截止至2020年12月31日，恒大的土地储备项目共计789个，规划建筑面积2.31亿平方米，几乎涵括全部一线以及经济发达且有潜力的城市，布局覆盖面之广堪称行业之首。

就算是全年严控土地储备支出，光是凭借着这超2亿平方米的优质土地储备“存货”，便足以支撑恒大的未来发展。

更何况，这还不是全部。恒大还拥有未入表的旧改项目约100个，太原8个、石家庄2个、郑州2个、其他城市10个，重头戏则在炙手可热的粤港澳大湾区，78个！

光是在大湾区的龙头城市深圳，便拥有55个城市更新项目，可以说是占据了半壁江山！

这些优质的城市更新项目，毫无疑问将会为恒大提供源源不断的可售货源，进而带来持续稳定的现金流，为后续的可持续性发展带来最强保障。

关键是，这些土储价值和性价比极高。

在拿地的策略上，恒大有着一贯的坚持：不拿地王。这也是恒大的土储性价比相当高的原因。

要知道，目前全国一二线城市的房价早已经破万，而恒大有67%的土地储备都在一二线城市，其平均楼面价不过2638元！可想而知未来的盈利空间有多大。

.04

多元化发展

开启真正的腾飞之路

在这个时代，不把“鸡蛋放在同一个篮子里”，寻求多元化的发展，早已经成为了所有行业的共识。

恒大也不例外。

回顾过去的发展，不难发现，恒大一直勇于求变，从“跨界”到行业创新，恒大早已经完成了以民生地产为基础的“多元产业+数字科技”转型。

而且，随着转型的一步步推进和深化，恒大不再完全依赖地产板块的高增长，多元产业协同发展也逐渐成为了支撑恒大稳健发展的新引擎。

如今的恒大，已经形成了8大产业齐头并进的多元化布局，还拥有4个上市平台，接下来房车宝、恒大童世界、恒大冰泉等产业也将会陆续分拆上市！

与此同时，恒大物业、恒大汽车、恒腾网络也会在各自领域强势整合资源，走出了恒大靓丽的“第二增长曲线”。

多元产业资产价值的红利兑现期已至，多元化的推进将会进一步充实恒大整体资本实力，助力其未来实现高质量发展。

20多年来，恒大历经楼市浮沉，却始终以踏实的态度一步步前行，再一次次低潮中展现出超预期的实力，足见它的强大。

不少投行机构都对恒大强劲的发展势头表示看好。如法国巴黎银行在最新研报中表示恒大运营良好，想象空间巨大；摩根大通、野村证券、建银国际等也纷纷发布研报，看好恒大的后市。

很明显，这一次的“一条红线变绿”，不过是恒大行稳致远的起点。

随着“高增长、控规模、降负债”战略的深入推进，未来的恒大，将会再一次刷新人们的想象，走得更远、走得更稳。

           沈阳明美现代供应链有限公司（明美金融）是辽宁首家民营独资投资金融机构。凭借率先采用国际最佳实践以及深厚的专业知识，我们完成了众多开创先河的交易，并深度参与辽宁经济改革和发展，与客户共同成长。我们的目标是成为一家具有中国影响力的沈阳金融机构。    

          自1995年成立以来，明美金融一直致力于为客户提供高质量金融增值服务，建立了以研究为基础，投资银行、股票业务、固定收益、财富管理和投资管理全方位发展的业务结构。凭借深厚的经济、行业、法律法规等专业知识和优质的客户服务，明美金融在海内外媒体评选中屡获殊荣。

          明美金融总部设在沈阳，在境内设有多家子公司，在上海、深圳、厦门、成都等地设有分公司，在中国大陆28个省、直辖市拥有200多个营业网点。公司亦积极开拓境外市场，在香港、纽约、新加坡、伦敦、旧金山、法兰克福等国际金融中心设有分支机构。凭借广泛的业务网络及杰出的跨境能力，明美金融能够为客户提供全方位的金融服务。

           秉承“植根中国，融通世界”的理念，通过境内外业务的无缝对接，明美金融将持续为客户提供一流的金融服务，协助客户实现其战略发展目标。